Kenapa perlu faham lelong LACA & Non-LACA
Loan Agreement Cum Assignment (LACA)
Perjanjian Pinjaman selaku Surahikatan Penyerahhakkan atau Loan Agreement Cum Assignment (LACA) merupakan salah satu dokumen perjanjian pinjaman kewangan di antara pembeli harta rumah dan institusi kewangan. Dokumen LACA ini amat penting apabila dokumen hak milik persendirian (individual title) untuk harta rumah yang hendak dibeli itu masih belum wujud dan si pembeli mahu membeli harta tersebut melalui pinjaman bank.
Dokumen ini tidak disiapkan mengikut mana-mana Akta prosidur yang sedia ada, seperti, perjanjian jual beli yang disiapkan mengikut Jadual G atau H, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966. Oleh itu kemasukan terma-terma dokumen ini terpulanglah kepada bank yang memberi pinjaman.
Dokumen ini tidak disiapkan mengikut mana-mana Akta prosidur yang sedia ada, seperti, perjanjian jual beli yang disiapkan mengikut Jadual G atau H, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966. Oleh itu kemasukan terma-terma dokumen ini terpulanglah kepada bank yang memberi pinjaman.
Dokumen ini juga berlainan daripada dokumen pinjaman kewangan / gadaian (loan agreement / charge) konvensional. Dokumen perjanjian LACA telahpun disahterima sebagai sekuriti/kolateral dalam transaksi komersial untuk sesuatu pinjaman bank. Oleh itu jual beli harta rumah tanpa hak milik di antara pembeli dan pemaju menjadi mudah.
Di sebalik kemudahan yang terdapat dalam perjanjian LACA ini, kebanyakan terma-terma terdapat dalam dokumen ini adalah berat sebelah dan terlalu melindungi kepentingan pihak bank sahaja. Contohnya, dalam pembelian harta rumah, walaupun telah mempunyai satu perjanjian jual beli, pembeli/peminjam masih duduk di harta rumah tersebut sebagai penduduk sementara (licensee ) dan tidak ada sebarang hak undang-undang ke atas harta rumah tersebut untuk tujuan menggadai, jual, serahhaj dan sebagainya sehingga selesai menjelaskan pinjaman yang telah dipinjamkan dari bank.
Menurut syarat perjanjian LACA ini, salah satu hak yang mustahak iaitu, hak menjual ataupun pindah milik, (the right of disposal) harta rumah tersebut diberi sepenuhnya kepada pihak bank melalui satu surat kuasa (power of attorney) oleh si pembeli / peminjam. Jadi, mengikut dokumen surat kuasa dalam LACA ini, secara penuh, hak / kuasa jual ataupun pindahmilik harta rumah diserah-pindah-letak ke atas pihak bank. Oleh itu, apabila seseorang peminjam gagal melangsaikan bayaran bulanan mengikut jadual bayaran dokumen LACA selama dua bulan, maka bank dengan segera melelong harta tersebut untuk menebus kerugiannya tanpa merujuk terlebih dahulu kepada mana-mana pihak seperti Mahkamah Tinggi, Bank Negara ataupun pejabat tanah. Oleh kerana masa yang singkat menyebabkan peminjam tidak ada masa dan kemampuan untuk menebus balik harta tersebut. Sebagai bukti harta rumah lelong di bawah LACA, kita boleh lihat banyak papan tanda-papan tanda di tepi jalan, lampu trafik dan persimpangan di taman-taman perumahan dengan tulisan “Bank Lelong“.
Di sebalik kemudahan yang terdapat dalam perjanjian LACA ini, kebanyakan terma-terma terdapat dalam dokumen ini adalah berat sebelah dan terlalu melindungi kepentingan pihak bank sahaja. Contohnya, dalam pembelian harta rumah, walaupun telah mempunyai satu perjanjian jual beli, pembeli/peminjam masih duduk di harta rumah tersebut sebagai penduduk sementara (licensee ) dan tidak ada sebarang hak undang-undang ke atas harta rumah tersebut untuk tujuan menggadai, jual, serahhaj dan sebagainya sehingga selesai menjelaskan pinjaman yang telah dipinjamkan dari bank.
Menurut syarat perjanjian LACA ini, salah satu hak yang mustahak iaitu, hak menjual ataupun pindah milik, (the right of disposal) harta rumah tersebut diberi sepenuhnya kepada pihak bank melalui satu surat kuasa (power of attorney) oleh si pembeli / peminjam. Jadi, mengikut dokumen surat kuasa dalam LACA ini, secara penuh, hak / kuasa jual ataupun pindahmilik harta rumah diserah-pindah-letak ke atas pihak bank. Oleh itu, apabila seseorang peminjam gagal melangsaikan bayaran bulanan mengikut jadual bayaran dokumen LACA selama dua bulan, maka bank dengan segera melelong harta tersebut untuk menebus kerugiannya tanpa merujuk terlebih dahulu kepada mana-mana pihak seperti Mahkamah Tinggi, Bank Negara ataupun pejabat tanah. Oleh kerana masa yang singkat menyebabkan peminjam tidak ada masa dan kemampuan untuk menebus balik harta tersebut. Sebagai bukti harta rumah lelong di bawah LACA, kita boleh lihat banyak papan tanda-papan tanda di tepi jalan, lampu trafik dan persimpangan di taman-taman perumahan dengan tulisan “Bank Lelong“.
Non-LACA
Sebaliknya, dalam senario, pinjaman kewangan / gadaian konvensional, yang harta rumah tersebut sudah ada satu dokumen hak milik persendirian (individual title), maka sesuatu pinjaman bank akan didaftarkan di pejabat tanah berkenaan mengikut Kanun Tanah Negara 1965. Apabila seseorang peminjam gagal melangsaikan pinjaman kepada bank, maka bank tersebut harus merujuk kepada kaedah Mahkamah Tinggi 1980, untuk mendapatkan satu perintah jual untuk melelong harta yang terlibat. Ini memberi satu jaminan / perlindungan kepada peminjam, iaitu Hakim Mahkamah akan meneliti kes tersebut sebelum mengeluarkan satu perintah jualan Mahkamah. Bahkan, proses ini akan mengambil satu masa dan prosedur yang agak panjang , biasanya tidak kurang daripada setahun. Dalam keadaan ini peminjam biasanya ada ruang untuk mengutarakan sebarang persoalan, tidak kemampuannya, ataupun meminta simpati Mahkamah untuk mengurangkan kebebanan kewangan. Dalam masa yang sama, peminjam mempunyai masa dan kesempatan untuk menebus kembali harta tersebut.
Sebagai peminjam kewangan di bawah LACA, peminjam haruslah berwaspada. Si peminjam tidak mempunyai satu perlindungan sapertimana yang diberi kepada peminjam kewangan Konvensional. Pastikan semua bayaran bulanan dikemaskinikan segera mengikut tempoh berdasarkan jadual bayaran perjanjian LACA. Ini disebabkan LACA memberi satu kuasa kepada bank untuk melelong harta rumah berkenaan tanpa menunggu begitu lama. Biasanya bank dapat melelong sesuatu harta rumah dalam masa yang singkat jika harta itu terletak di kawasan “hot” .
Ada peminjam memilih bayaran bulanan menerusi akaun bank bersendirian yang sedia ada, iaitu si peminjan akan memasukkan bayaran bulanan ke dalam akaun sendiri dan seterusnya bank yang telah memberi pinjaman (lender bank), akan mengeluarkan daripada akaun persendirian tersebut untuk sebagai bayaran bulanan pinjaman tersebut. Dalam keadaan ini, adakala bank peminjam tersebut gagal berbuat demikian dan akhir sekali didapati bayaran bulanan pinjaman tidak dilakukan mengikut jadual. Oleh itu penyata bank si peminjam akan menunjukkan bahawa si peminjam berhutang kepada bank dan bank dengan mudah boleh melelong harta rumah tersebut kerana tunggakan.
Si peminjam juga harus memastikan bahawa segala surat-menyurat bank sampai ke alamat si peminjam. Ini kerana ada bank yang akan mengambil kesempatan ini dan menghantar surat-surat urusan penting, saperti notis bayaran dan amaran, status akaun, surat pengyistiaran lelong dan sebagainya, ke alamat yang salah sehingga notis-notis penting seperti ini tidak sampai ke tangan si peminjam. Eloklah jika peminjam sering berjumpa pegawai bank berkenaan untuk menyelesaikan sebarang kekeliruan dan kesangsian dalam urusan akaun pinjaman bank.
Kalau tak nak pening-pening beli rumah lelong ni, beli aje lah rumah subsale, Tekan link ni dan Ejen kami akan bantu anda dari A-Z.
www.wasap.my/60193286803
Visit myhartamas.com for more info.
view here : www.edgeprop.my/agent/77056
view here : johanhartanah.agentweb.my/agent-listings
view here : www.mudah.my/johan-miftahuddin-kaizen-realty
view here : miftahuddin.iagent.my/
view here : www.propsocial.my/agent/Johan0193286803
Ulasan
Catat Ulasan