RISIKO BESAR BILA BELI RUMAH LELONG

Kalau anda pandai bermain dengan pasaran lelong, memang boleh buat banyak untung.

Bagi yang berminat, anda diwajibkan untuk mendalami ilmu tentang pelaburan ni dulu.

Sama jugak macam pelaburan hartanah yang lain (subsale atau undercons), dah tentu yang ni pun ada risiko tersendiri.

Dan risiko pelaburan ini bukan calang-calang juga. Tak kena hari, duit anda akan banyak rugi.

1: Duit deposit boleh lesap kalau tak kena cara

Ada dua jenis lelongan di Malaysia yang anda wajib tahu:

1.      Loan Agreement Cum Assignment (LACA),

2.      Non-LACA.

LACA bermaksud lelongan yang diuruskan oleh bank bagi hartanah tanpa individual atau Strata Title.

Lelongan non-LACA pulak diuruskan oleh High Court (Mahkamah Tinggi) bagi hartanah yang ada individual atau Strata Title.

Rumah lelongan LACA perlukan anda letak 5% deposit, manakala bagi jenis non-LACA memerlukan 10% daripada harga reserved.

Baki daripada keseluruhan harga rumah LACA perlu diselesaikan dalam masa 90 hari selepas bidaan yang berjaya.

Manakala bagi jenis hartanah non-LACA pulak baki perlulah diselesaikan dalam masa 120 hari.

Jadinya, sebelum anda plan nak beli rumah lelong, pastikan yang anda ada tunai yang cukup untuk membayar baki jumlah keseluruhan yang selebihnya (atau ada pre-approved loan yang bagus).

Ini adalah untuk mengelakkan daripada deposit anda tadi hangus lesap begitu saja.

2: Kalau silap pilih rumah, terpaksa jadi “pemurah”

Rugi, perkara yang boleh berlaku dalam mana-mana pelaburan.

Dan perkara ni jugak tak mustahil berlaku dalam aktiviti jual beli rumah lelong.

Harga rumah dan kadar sewa bagi setiap rumah adalah berlainan dan berubah-berubah, bergantung kepada banyak faktor.

Ada rumah dalam lelongan yang boleh pergi serendah RM40,000 – lagi murah daripada sesetengah kereta second-hand!

Tapi ingat. Murah tak bermakna yang rumah anda beli tu confirm buat untung.

Anda kena tengok jugak faktor-faktor lain.

Contohnya, anda beli untuk duduk sendiri ke, untuk pelaburan?

Kalau tersalah langkah membuat pilihan, boleh jadi rumah yang anda beli tadi tak sesuai langsung dengan objektif pembelian anda.

Yang paling mengerikan, anda mungkin terbeli rumah yang cashflow dia negatif dan susah nak jual balik untuk satu tempoh yang lama.

Dah tentu anda rugi teruk dalam jangka masa panjang.

3: Perkara paling leceh (yang anda terpaksa buat) lepas beli rumah lelong

Malangnya, bila anda beli rumah lelong ni, dia tak datang sekali dengan vacant possession.

Dan boleh jadi penyewa yang menyewa dengan owner sebelumnya masih lagi menetap kat situ.

Dan menjadi tanggungjawab pemilik rumah untuk bagitahu dan minta penyewa tu keluar daripada rumah anda.

Kalau ikut undang-undang Malaysia, untuk menghalau keluar orang daripada rumah kita, kena ada bukti yang kita pemilik rumah tu terlebih dulu.

Lepas tu, anda boleh upah peguam untuk beri notis kepada penyewa tadi untuk kosongkan rumah anda.

Kalau tak keluar jugak, barulah anda boleh apply untuk court order.

Yang tak best, proses ni mengambil masa sehingga 4 minggu dan boleh menelan belanja sehingga RM2,000.

Sudah tentu cara terbaik adalah untuk anda bercakap dan berbincang dulu dengan penyewa tadi. Boleh jadi penyewa ni akan faham dan mereka akan tinggalkan rumah tu dengan rela hati.

Mungkin jugak mereka nak meneruskan menyewa di situ. Dan kalau anda memang plan nak sewakan, bawaklah berbincang untuk tetapkan kadar sewa yang baru.

Kesimpulannya, tinjau dulu rumah lelong yang anda target nak beli sebelum buat pembelian.

Kalau tak, banyak pulak hal yang anda kena hadap nanti.

4: Kalau tak check, memang ada potensi besar anda akan terkena

Ada yang bila lepas berjaya beli rumah lelong terkejut mereka kena settle-kan segala jenis bil yang tertunggak.

Ini termasuk bil air, bil elektrik, bil maintenance, cukai taksiran, cukai tanah dan banyak lagi.

Kos ni semua (kalau yang bertunggak bertahun-tahun lamanya) boleh cecah lebih RM10,000.

Biasanya, anda kena bayar semua bil yang tertunggak selepas anda berjaya dalam bidaan rumah lelong tu tadi, dan serahkan dokumen berkenaan kepada peguam.

Untuk elakkan masalah macam ni berlaku, anda boleh pergi semak dulu segala bil tertunggak yang ada ni dekat pejabat-pejabat utiliti yang berkenaan.

On, dan jangan lupa bawak sekali salinan Proclamation Of Sale (POS) tu tadi.

Lepas dah dapat tu, kumpul dan kira semua. Itulah dia kos yang anda kena tanggung sekali harung kalau anda nak teruskan beli rumah lelong tu tadi.

5: Duit anda mengalir macam air

Kos repair jugak perlulah diambik kira sekali bila anda nak beli rumah lelong ni. Rumah yang rosak teruk dan tak dijaga boleh memakan belanja repair yang besar.

Kos repair ni pulak kadang-kadang boleh jadi lebih besar daripada duit deposit 10% yang anda keluarkan.

Sebelum anda ke bilik lelong untuk membida, pergi melawat dulu rumah tu sendiri (dari luar je tau) dan tengok kalau-kalau ada sebarang tanda kerosakan yang teruk.

6: Rumah ni ada kaveat?

Risiko lain yang datang bila anda beli rumah lelong ni adalah kaveat yang ada dekat rumah tersebut.

Kaveat ni boleh lekat dekat rumah tu sendiri ataupun dekat status title rumah tu tadi.

Untuk rumah yang diperuntukkan untuk lot Bumiputera, anda tak boleh transfer rumah ni dekat bakal pemilik yang bukan berstatus Bumiputera.

Ada juga kaveat-kaveat lain yang sebegini.

Kaveat ni ringkasnya adalah notis yang sah dari segi undang-undang untuk menghalang proses jual beli hartanah.

Contoh:

Kalau satu rumah lelong tadi dimiliki oleh 2 pemilik, dan salah serorang dari mereka letak kaveat dekat rumah tu untuk elak daripada rumah tu dijual.

Boleh jadi jugak, kaveat tu datang bila salah sorang daripada pemilik rumah tadi buat hutang dengan Ah Long dan letak rumah tu sebagai kolateral.

Ah Long tadi boleh letak kaveat untuk menghalang proses jual beli rumah tu tadi.

Kredit:gilahartanah

yang lebih besar untuk memenangi bidaan tersebut kelebihan kedua ialah anda dapat memiliki hartayang dengan cepat kerana kebanyakan prosedur seperti penilaian biasanya telah dilakukan selain itu selepas perjanjianditandatangani kedua-dua pihak secara kuatkuasa undang-undang terikat untuk menjalankan transaksi justeru menghalang penjualdaripada menerima tawaran yang lebih tinggi daripada pihak lain pada masa hadapan 3keburukan ketidakpastian pembida biasanya tidak dibenarkan untuk melihat bahagian dalaman bangunan pemilik baruberisiko menanggung sejumlah wang yang besar untuk membaiki kerosakan yang ditinggalkan oleh pemiliksebelumnya bayaran tidak dijelas bil utiliti cukai dan penyelenggaraan yang tertunggak biasanya akan ditanggungoleh pemilik baru inilah sebabnya kita tidak menggalakkan pembeli untuk membida lebihdaripada had toleransi awal mereka untuk meletakkan sebahagian wang sebagai persediaan untuk membiayaikerosakan dan apa-apa yuran tertunggak rumah berpenghuni memandangkan hartanah lelong tidakdijamin dengan kekosongan penghuni rumah itu mungkin diduduki oleh pemilik sebelumnya atau penyewa setelahpembelian itu dilakukan masalah-masalah ini menjadi tanggungjawab anda 4 panduan dan tip terdapat beberapa tips asasyang anda boleh lakukan untuk menghindari atau mengatasi masalah jika anda berminat untukmembeli hartanah lelong periksa hartanah tersebut terlebih dahulu dengan memperhatikankeadaan luar hartanah itu dan lihat sama ada terdapat penghuni yang menduduki rumah itujika boleh minta kebenaran penghuni tersebut jika ada untuk melihat bahagian dalamam rumah itu atauminta jiran rumah yang mempunyai susun atur yang sama untuk menunjukkan rumah merekabersedia untuk menerima layanan yang kurang mesra cuba gali maklumat daripada jiran-jiran tentang sifatpemilik sebelumnya buat pertanyaan kepada pejabat pengurusan untuk mengetahui yuran penyelenggaraan tertunggakpendedahan maklumat daripada pihak pengurusan tidak sukar kerana mereka biasanya mengalu-alukan orangyang berpotensi menjadi bakal pemilik untuk menjelaskan yuran lewat tersebut kesimpulan selaindaripada ketidaktentuan yang tersembunyi pembeli hartanah lelong juga menghadapi cabaranyang sama seperti mana-mana pembeli rumah seperti masalah mendapatkan pinjamanperumahan penilaian yang lebih rendah dan kos pendahuluan yang lebih tinggi kamimenggalakkan pembeli untuk menjalankan kajian secara menyeluruh sebelum membuat keputusan sama adakelebihan membeli hartanah lelong melebihi masalah yang mungkin timbul selain itu mencarikeuntungan melalui cara flipping dalam hartanah lelong biasanya merupakan aktiviti untuk pelaburberpengalaman dan bukannya untuk pembeli rumah kali pertama jadi fikirlah masak-masak sebelummengambil keputusan teruskan pembacaan kembali ke pusat pembelajaran uforlife artikel berkaitan pelaburan hartanahkondominium pelaburan harta tanah atau kondominium ejen hartanah hartanah adakah ejenhartanah anda boleh dipercayai faktor mempengaruhi harga hartanah pajakan pegangan bebaslokasi pembagunan masa depan 4 faktor yang mempengaruhi harga hartanah rumah terbiar projekterbelangkai hak pembeli rumah kementerian perumahan dan kerajaan tempatan apa yanganda perlu tahu tentang projek perumahan terbengkalai unit kediaman bertingkat tinggi kemudahan peningkatannilai keselesaan hipup 4 perkara yang anda harus awasi semasa membeli unit kediaman bertingkat tinggi koskemasukan pinjaman perumahan setem duti yuran guaman jimat komponen kos semasa membelirumah bolehkah anda menjimat sebahagian daripadanya kontrak sewa perjanjian penyewaan pemilik penyewapremis sewaan duti setem adakah perjanjian penyewaan benar-benar diperlukan penyejukan hartanah cara mendapatipinjaman rumah 7 cara menghadapi penyejukan hartanah sewa hartanahpenyewaan rumah 5 perkara yang perlu diberi perhatian sebelum menyewakan hartanah andabagaimana menjana pendapatan dari sektor hartanah bagaimana menjana pendapatan dari sektorhartanah tag-tag artikel kewangan peribadi pemilikan harta pelaburan pinjaman rumah kadkredit insurans pinjaman peribadi pinjaman perumahan kadarpinjaman gst ptptn takaful mata wang perancangan kewangan malaysia kadar faedah ccrishartanah bajet simpanan pembiayaan semula mrta pinjaman kadar faedah pinjaman